נהלי עירייה–אם היא בעצמה איננה מחוייבת בהם… מדוע אנחנו?

סיפור שהיה כך היה. בקצה רחוב ברודצקי, פינת רחוב רידינג (זה הסמוכה למוזיאון ישראל) תנועת בוקר ערה. כבר תקופה ארוכה שתושבי הרחוב מעוניינים להסדיר אמצעי פשוט למיתון תנועה – כיכר.

למרות הקמת כיכר במפגש השני בין שני הרחובות, רק לאחרונה הוסדר הנושא ותוכננה כיכר במקום המותאמת להיבטים השונים הקשורים לבעלויות, הפקעות ושאר ירקות. בשעה טובה, התבשרנו באמצעות פלייר שהגיע עד לביתנו ובאמצעות שלטי החוצות, עד אפריל 2012 יושלמו העבודות שיכללו הקמת כיכר ושידרוג הרחוב. אגב, העירייה מפרסמת את כל העבודות שהיא מבצעת באתר העירייה.

בנימה חיובית – העדכון האישי בדואר וכן שיחה לבבית עם מנהל הפרויקט שחזר לאחר השארת הודעה במוקד 106 – הם בדיוק כיצד שהייתי מצפה מעירייה לתת שירות! אפילו את הצורך בעבודות באמצע הלילה בכדי לשמור על פעילות התחבורה הציבורית הבנתי ויישר כוח לעירייה על החלטה אמיצה בנושא.

ואולם, ישנן מספר היבטים שלדעתי ראוי היה לתת להם את הדעת:

גריעת חניות מיותרת ולאורך תקופה ארוכה – לרבות תקופה שבה אין עבודות המתבצעות. היה אפשר להחזיר את החניות ולמנוע חנייה של תושבים בניגוד לחוק בתקופות הביניים הארוכות בהן לא היו עבודות. כל שהיה נדרש זה קצת צבע / הורדת או הוספת שילוט.

שמירה על עצי הרחוב – ברחוב רידינג נשתלו עצים בוגרים לפני זמן לא רב מדי. למרות ההנחיות לשמירה, העתקה, כריתה ונטיעה של עצים, מתוך קובץ הנחיות ותנאים כלליים למתן היתרי בניה – מסמכים רשמיית של העירייה עצמה - העבודות שהתבצעו ברחוב פגעו בעצים כפי שניתן לראות בתמונות הבאות. יצויין כי אלו הנחיות חדשות משנת 2011. סעיף תכ- 13.5 מתייחס לעצים בוגרים ושמירה עליהם בזמן ביצוע העבודות לרבות –

• “עטיפת הגזע או גידור העץ בחומרים קשיחים כגון איסכורית ובכך למנוע פגיעה בשורשים, גזע ונוף.”
• “במסגרת ביצוע העבודות יש להתרחק כ – 3 מטר מגזע העץ, במקרה שצריך לחפור קרוב יותר לגזע יש להתייעץ  עם אגרונום אגף שפ"ע.”

להלן מספר תמונות שצולמו ב- 20.1.2012, כמה ימים לאחר הפגיעה בפועל:

תמוה בעיניי מדוע קבלני ועובדי העירייה עצמה לא טורחים במימוש הנוהל ובשמירה על העצים שכסף כה רב הושקע בנטיעתם ובטיפוחם בשנים הראשונות. אני תקווה כי לקראת המשך העבודות ימוגנו העצים. אולי לאגף שפ”ע או הנדסה פתרונים?

להציל את הדולפינריום - התייחסות נוספת

דניאל כותב מדוע ואיך לדעתו אפשר לייצר רצף אורבני משמעותי בין טיילת ת"א וגן צ'ארלס קלור, מבלי להרוס את הדולפינריום שנחשב על-ידי רבים לפיל לבן נוסף ופרויקט מגלומני והרסני.

האופציה של הרס ובניה מחדש היא "האופציה הקלה". יפה לראות את ההשקעה של דניאל במחשבה על שיפור הקיים וניצול יתרונותיו. בדיוק כפי שהסביר, מגרשי החניה הענקיים והמרחבים הפתוחים הגדולים של גן צ'ארלס קלור הם שמייצרים את התחושה של שממה אורבנית ומבנה הדולפינריום יכול לשמש כמוקד פעילות המזין את זו המתרחשת בגן צ'ארלס קלור ובמפגש שיכול להיות מעניין בינו לבין המרחב העירוני המבונה יותר מצפון.

ממחר: אסור למשאיות לנוע בבוקר באיילון

ממחר: אסור למשאיות לנוע בבוקר באיילון

במסגרת פיילוט של משרד התחבורה תיאסר התנועה של משאיות בין 6:30 ל-9:30. 'הגודש בכבישים יופחת ויצומצם זיהום האוויר'.

כך פורסם ב- NRG ולכן הגבתי:

בוז.
תנועת המשאיות מתחרה בזו של הרכב הפרטי. המשאיות מבצעות עבודה ותורמות לכלכלה יותר מאשר כל נהג רכב פרטי שיהיה לו מעכשיו קצת יותר קל להגיע לעבודה ברכבו, לשרוף עוד דלק ולייצר מזהמים ולבסוף גם לתפוס עוד מקום חנייה במשך שעות העבודה.


ברק הגיב:
אני נאלץ לחלוק עליך, לפקקים יש אפקט מצטבר, משיאות מאטות מכוניות שבתורן מאטות משאיות אחרות. מבחינה הנדסית הפילוט הזה הגיוני לחלוטין.


הגבתי:

הי ברק, תודה על ההתייחסות אך אינני מבין. 
ברור כבסופו של דבר כולם נתקעים. השאלה היא "מי צריך להתקע?". 
אני הייתי מציע לאמץ את גישתה של ג'יין ג'ייקובס ל"כרסום" המרחב של הרכב הפרטי שהוא האויב של החיים העירוניים. לדעתי כדאי אפילו להכין מסלולי תחבורה ייעודיים לרכבים מסחריים בעבודה כגון משאיות.
בזמנו התייחסתי לכך כאן וכאן.
אני מניח שלא הבנתי אותך אז אשמח להסבר מפורט יותר.

מחכה לשמוע יותר.

מרכז המידע הארצי של התחבורה הציבורית

ועכשיו פרסום חוצות ובעיתונים של פורטל המידע הארצי לתחבורה הציבורית.

אפשר להעלות גם משוב על השירות ישירות למשרד התחבורה. קו "שכח" אתכם בתחנה? הנהג לא עצר קרוב לשפה והייתם צריכים לצאת לכביש? נהגי רכב פרטי נכנסים למסלול התחבורה הציבורית? כנסו והגיבו! אפשר גם להחמיא :)

ובקרוב הפעימה השנייה של הרה-ארגון בגוש המרכזי של מטרופולין ת"א.

תכנון ופליטות גזי חממה בערי ישראל

עידן שלח אליי לינק לכתבה של אביב לביא שמעדכן על דו”ח היקף פליטות גזי החממה בערים בישראל (תודה). בכתבה מצויינת העיר ת”א כעיר בעלת שיעור הפליטות הגדול ביותר לתושב. בכתבה מצויין כמובן כי התוצאות אינן מעידות בהכרח על כך שתושבי ת”א חיים באופן פחות ידידותי לסביבה ויש לציין כי יותר מכך, כי אין קשר בין כמות הפליטות לתושב לבין כמות הפליטות שמייצר תושב של עיר כלשהי בראייה אזורית.

העולם עובר תהליך של עיור (מעבר של אוכלוסיה מהאזורים הכפריים לעירוניים). עם זאת, גם הבעלות על רכב פרטי הולכת ועולה והשימוש בתחבורה ציבורית הולכת ויורדת.

תהליכי השינוי בבסיס הכלכלי של הערים והמדינות, מחקלאות לתעשייה, למסחר ושירותים מביאים עימם שינויים בדפוסי הפעילות העירונית ודפוסי שימושי הקרקע העירוניים.מודל ההתפתחות המטרופולינית (Berg 1987, 1989) מבוסס על “גל צמיחה מטרופולינית” ההולך ומתפשט מהמרכז לשוליים. מודל זה מתאר 4 שלבים עיקריים – עיור, פרבור, פיצול עירוני ועיור מחדש.

בבחינה של השינוי בדפוסי שימושי הקרקע במטרופולין ת”א נמצא כי לאורך השנים הגידול באוכלוסיית המטרופולין נדד מחלקה הפנימי (הגלעין) אל הטבעות הפנימית (שנות ה- 70’), התיכונה (בשנות ה- 80’) והחיצונית (בשנות ה- 90’) לפי סדר זה במעיין “גל צמיחה”. אם כך, ניתן לסכם כי שימושי הקרקע למגורים במטרופולין התפזרו. לאופי הפיתוח (דפוסי היישוב ואינטנסיביות הבנייה – רוויה או בלתי-רוויה) השלכה ניכרת על יעילות מערכות התשתית ובהן מערכות התחבורה הציבוריות. בין השאר נגזרת מכך מדיניות הפיתוח של ערים קומפקטיות.

שינויים מסוג זה ניכרים גם בענפי התעסוקה השונים. התעשייה המסורתית ושימושים הצורכים שטחי קרקע נרחבים (בעלי עתירות שטח) עברו תהליך דומה של ביזור. התעשייה המסורתית נפוצה אף מעבר לשולי הטבעת החיצונית בעוד והתעשייה עתירת הידע נפוצה מהמרכז לטבעת הפנימית ואף לטבעת התיכונה. השירותים העיסקיים והפיננסיים הולכים ומתרכזים בגלעין המטרופולין ובמרכז העסקים הראשי שלו על גבול הטבעת הפנימית.

דפוסי פיתוח אלו מביאים בין השאר לגידול בתופעת היוממות בדפוס רדיאלי מהחוץ כלפי פנים ולהפך. מצאי תשתיות התחבורה ומערכות הסעת ההמונים תלוי באופי הפיתוח כפי שתואר לעיל ובמידה ואיננו רווי דיו מייצר אי יעילות וחוסר כדאיות בהפעלת מערכות תחבורה ציבורית.

עקרון של פיתוח מוקדי תעסוקה נוספים (נקרא לו בשם “עיקרון הפיתוח ההדדי” או “המאזן”) עשוי לפזר את יעדי היוממות ולהגדיל את יעילות מערכות הסעת ההמונים הן אל ומהמרכז והן בין מוקדי התעסוקה הנוספים.

כשהתחלתי לכתוב רציתי להעלות ביקורת מסויימת על הכתבה ולהעלות שאלה שאינני יודע האם הדו”ח העמיק בה. הביקורת שמתייחסת להיבטי צדק סביבתי  - לא רק היכן פולטים אלא גם מי פולט ומהיכן הוא מגיע (ועל חשבון מי). האם ייתכן כי דווקא היוממים ודיירי הפרברים (לאו דווקא הבלתי רוויים) אחראים לייצור של יותר גזי חממה לנפש?

תזכורת – לפני כשנה פורסם דו”ח מקינזי אשר קבע כי ניתן להפחית כ- 2/3 מסך פליטות גזי החממה באמצעות שימוש באמצעים טכניים (שימוש באנרגיה ממקורות אנרגיה מתחדשים ו/או נקיים יותר, שיפורים בטכנולוגיית ההנעה, בשיפור צריכת האנרגיה של מכשירי חשמל ובמערכות בקרה מתקדמות, בנייה ירוקה). הדו”ח קבע כי שינויים התנהגותיים (כגון חסכון, הגדלת היצע התחבורה הציבורית, גידול בשימוש באופניים והפחתה של צריכת בשר) עשויים לתרום רק כ- 8% נוספים. בתגובה אדם טבע ודין פרסמה דו”ח מטעמה בשם "התחזית בידיים שלנו" הנוגע בחשיבות בהשקעה במערכות תחבורה ציבוריות, בתשתיות הסעת המונים כחלק ממכלול האסטרטגיה להפחתת פליטות גזי חממה. ובהקשר זה, כדאי לקרוא את המאמר בנושא "ההתחממות הגלובלית והעיר: אתגרים והזדמנויות" ולעיין באתר ICLEI ובעקרונות מלבורן לפיתוח ערים מקיימות.

למה משאיות זה טוב ליהודים?

כבר לפני כשבועיים סטלה מהפורום הירוק שלחה סיכום מצויין מכנס יום תחבורה ציבורית 2010 שארגן אירגון “תחבורה היום ומחר”. לצערי לא יכולתי להשתתף השנה. אולי בשנה הבאה.

רציתי להעלות נושא לדיון שאותו העליתי בזמנו באחד המפגשים של הפורום הירוק בנושא תחבורה במסגרת פעילותי בעמותת ”אורבניקה – התעוררות עירונית”.

נושא המשאיות. נושא זה הוא רגיש ויש לתת לו תשומת לב ראויה.

למשאיות תפקיד חשוב מאוד בחיי העיר - הן מעבירות סחורות ומספקות שירותים רבים והן לרוב יעילות בהרבה מרכב פרטי גם באופן ההתניידות שלהן  (עמידה = כסף למפעילים) וגם ב"עבודה" שהן מבצעות (כמות הסחורה - באותו האופן שבו אוטובוס יעיל יותר מאשר רכב פרטי בהעברת אנשים).

חשוב לעשות אבחנה בין סוגי "משאיות" ואף לעודד פעילות של רכבים מסחריים ב"עבודה" שכרוכה באספקת שירותים והובלות. דבר זה בא דבר ראשון על חשבון הרכב הפרטי ופוגע בו.

את תנועת המשאיות יש להגביל (או לעודד) באופן סלקטיבי. חשוב לבצע אבחנה בין אזורים שונים בעיר. באזורי מסחר ותעסוקה למשל ואולי אף באזורי מגורים, יש לעודדן.

אנסה לצטט "בדילוגים" מתוך הספר "מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות" של ג'יין ג'ייקובס בגרסה העברית בהוצאת בבל 2008:

ברגע שאנחנו מבינים שהנקודה היא לא שחיקת השימוש במכוניות בתוך הערים אלא... באמצעות הערים, רבות מן הטקטיקות [לשחיקת השימוש] מתבהרות מיד. הטקטיקות הולמות כאשר הן מאפשרות שימושים עירוניים נחוצים ורצויים אחרים המתחרים עם צורכי התנועה של המכוניות.

על השחיקה... להתבצע בסלקטיביות מסוימת.

משאיות ואוטובוסים הם עצמם ביטוי חשוב לאינטנסיביות של העיר ולריכוזה.

(פירוט טקטיקות טובות בעמ' 438).

משאיות חיוניות לערים. הן מספקות שירות. הן מספקות עבודה. כיום יש לנו... טקטיקת תחבורה סלקטיבית שמתירה שימוש של משאיות רק בקומץ של רחובות עירוניים.

המדיניות מתקבלת על הדעת בכמה רחובות, אך אם נוקטים באסטרטגיה של שחיקת השימוש במכוניות אפשר להשתמש באותה טקטיקה בהיפוך ברחובות אחרים. ברחובות צרים ופקוקים, כשנאלצים להכריע אילו כלי רכב ייסעו בהם, מומלץ להעדיף משאיות, ולהרשות את כניסתם של כלי רכב אחרים רק כשהם מבצעים פריקה וטעינה (של נוסעים). בה בעת הנתיבים המהירים בכבישים רב-מסלוליים או ברחובות רחבים יוקצו לתנועת משאיות בלבד.

המשאיות, שיזכו להעדפה על ידי השחיקה הסלקטיבית, יעברו תהליך של ברירה טבעית. חלק הארי... ייסעו בעורקי התחבורה המהירים. רחובות צרים או רחובות פקוקים ישמשו בעיקר לפריקה וטעינה.

סלקטיביות חייבת אמנם להיות חלק מאסטרטגיה מוצלחת של שחיקה בכל מקום שהתחרות בין כלי הרכב מצדיקה אותה, אך היא כשלעצמה מסתכנת במעט מאוד. יש בה טעם רק כחלק מאסטרטגיה רחבה של צמצום מספרם המוחלט של כלי הרכב בערים.

(כדאי לקרוא גם בהמשך)

מקווה שזה משמש כחומר למחשבה.

סרטון הטלוויזיה החברתית על דיור בר-השגה בישראל

מיפוי שבילי אופניים נוסף - הפעם על-ידי מגמה ירוקה

שוב יש דיווחים על סקר שבילי אופניים. הפעם מבצע אותו תא רחובות של מגמה ירוקה.

למרות היופי של היוזמה, לי לא ברור מדוע העירייה מסתמכת על סטודנטים-מתנדבים בנושא. גם עיריית ת"א-יפו עשתה דבר דומה בשיתוף הפעולה שלה עם תל-אביב בשביל אופניים. למרות שאפשר לשער שהפעילים הם בעלי רקע שמאפשר להם לבצע את הסקר הנדרש בשל העובדה שזה חלק מתחום העניין שלהם, מעניין אם הם קיבלו הנחייה מסודרת מהעירייה לגבי מטרות הסקר והדברים שעליהם לסקור.

מילת סיכום - שאפו לפעילי מגמה ירוקה שהקדישו מזמנם ומרצם לשיפור רשת שבילי האופניים בעיר. עכשיו נשאר רק לבחון כיצד הפרויקט יתקדם וישתלב עם תכנית המתאר העירונית שנמצאת כיום בהכנה.

מפגש שיתוף ציבור בתכנית העיצוב לחוף המרכזי בת"א-יפו

ביום ד' יתקיים מפגש שיתוף הציבור בתכנית העיצוב לחוף המרכזי (דולפינריום-גורדון) של העיר. למה הדגשתי אתם שואלים? בגלל שמדובר בתכנית עיצוב שלמרות שיש לה השפעה מהותית לגבי איך חוף הים שלנו ייראה בשנים הבאות, היא איננה כוללת את המרכיבים של המעטפת - כלומר, זכויות הבניה והגדרת ייעודי הקרקע בשטח התכנית.

הגדרות אלו ניתנו במסגרת תכנית תא/3484 שאושרה באפריל 2009. תכנית זו בעצם "שיחקה" עם היקפי הבנייה שניתנו במסגרת תמ"א 13/ 4 (תכנית המתאר הארצית לחופי מחוז ת"א) ובעיקרה העבירה מהזכויות שניתנו בה לחופי ת"א הצפוניים אל החוף המרכזי. בהקשר זה אגב עולות השאלות - מה בדבר הפיתוח העתידי של חופים אלו? מדוע ניתן היה להפחית מהקיבולת שהוקצתה להם במסגרת התמ"א וכיצד יובטח הפיתוח העתידי שלהם בטווח הרחוק?

חשוב לציין כי לפי תקנון התכנית שאושרה תנאי להיתר בניה הוא אישור תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי (שבה מדובר ובהערת אגב אוסיף כי לציבור אין בה מעמד לפי חוק - ראו ספרן של פרופ' רחל אלתרמן ושרה גזית-ויצמן). תכנית זו תאושר ע"י מהנדס העיר ומתכננת המחוז בהתייעצות עם המשרד להגנת הסביבה. כמו-כן, התכנית תדרש לאישור הולחו"ף (הועדה לשמירת הסביבה החופית) שהיא מוסד תכנון ארצי שמטרתו לאשר ולפקח על התכנון בסביבה החופית.

חשוב לציין כי לדעתי ראוי שמי שיגיע למפגש שיתוף הציבור, יעבור קודם על התכנית המאושרת ויבין מה אמור להכלל במסגרת תכנית העיצוב והבינוי, מה המנדט שלה ומה מחוצה לו. למשל, תכנית העיצוב אמורה לכלול לפי הוראות תכנית המתאר המאושרת גם הוראות מחייבות בדבר מיקום והיקפי פריסת ריהוט וציוד של בתי האוכל, פתרונות נגישות לבעלי מוגבלויות, גישה חופשית לחוף ישירות מהטיילת, השגת הבינוי מזרחה ככל שניתן להבטחת רצועת חוף רחבה וסימון מבנים להריסה.

אשמח להתעדכן איך היה!

דיווח ממפגש ארגונים בנושא דיור, תכנית המתאר... ועדיין עיכובים בגינה

נתחיל מיום ג' האחרון, ה- 9.3, שבו התקיים מפגש ארגונים לשינוי חברתי העוסקים בתחום הדיור. הכנס, שאורגן על-ידי המעבדה לתכנון עם קהילה, המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, הקרן החדשה לישראל וקרן פורד, היתה הזדמנות נהדרת לקפוץ לירושלים שאני כל-כך אוהב.

בכנס התעדכנו בסיור המשלחת לארה"ב ללימוד הנושא של דיור בר השגה (שנקרא לעיתים גם דיור בהישג יד), שמענו על ממצאי המחקר למיפוי הארגונים העוסקים בתחום הדיור שערכו ד"ר אמילי סילברמן וחגית נעלי-יוסף והתחלקנו לקבוצות עבודה שדנו בנושאים שונים. במסגרת הכנס הוצג הסרט הבא של התנועה לחיים בכבוד (האתר עדיין בבנייה) שממחיש עד כמה נושא הבטחת הדיור רלוונטי לצערנו בארצנו:

בקבוצות העבודה התברר לי עד כמה הארגונים השונים, ארגוני השטח והארגונים הארציים יכולים לשתף פעולה. יצא לנו קצת לחשוב על החסמים והזרזים שיכולים לסייע לעבודה המשותפת בנושא.

דבר נוסף שעליו אני עדיין ממשיך לחשוב - דיור בהישג יד (דב"י) במסגרת פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית (Transit Oriented Development). בחו"ל כבר הבינו מזמן שישנה חשיבות לאספקת דיור מגוון שיאפשר למגוון אוכלוסיות שונות לגור בסמיכות. הדרך למנוע גיטאות הוא לערבב אנשים מהכנסות שונות. לא רק המגוון חשוב אלא גם הצורך בפיתוח פרוייקטים המשלבים דיור בהישג יד דווקא בסמיכות למוקדי תחבורה ציבורית. הם גם אלו המשתמשים העיקריים והראשונים בה. התמריץ הכלכלי של ערכי הנדל"ן הגבוהים בשל הנגישות המוגברת מאפשרת את הרגולציה שתחייב את היזמים לספק דב"י. מעבר לעירוב שימושים אני חושב שזהו אחד המפתחות המשמעותיים להצלחת הערים.

אגב, משהו קטנטן ומעורר מחשבה - בכנס דובר על כך שמשקי בית שיותר מ- 30% מההכנסה שלהם מוקצית לדיור, צפויים לרדת אל מתחת לקו העוני. איפה זה מעמיד אתכם?! אני קצת נלחצתי!

מחר ב- 9:00 תתחיל ההצגה של תכנית המתאר של ת"א-יפו לחברי הועדה המקומית. לפי סדר היום של הועדה, הדיון הנוכחי הוא אחד מלפחות 4-6 דיונים, ממרץ ועד יולי, שבהם תוצג התכנית ויתקבלו הערות. הדיונים נועדו בכדי שהועדה תוכל לגבש את עמדתה ולהחליט על החלופה הנבחרת. מוצע כי הועדה המקומית תחליט על הפקדת התכנית. בנוסף מוזכר כי במקביל צפוי להמשך תהליך שיתוף הציבור והצגת החלופה הנבחרת לבעלי העניין שלקחו חלק בתהליך. מצורף דו"ח 4.1 של תוכנית המתאר, המסכם את סדנאות שיתוף הציבור בשלב הערכת החלופות.

בעניין מקומי יותר - הגינה הקהילתית ברמת אביב. תקציר ההתפתחויות האחרונות - נפגשנו בשני ימי השישי האחרונים.

לאחר שעיריית ת"א-יפו חזרה בה מהקצאת השטח לגינה נוכח הפנייה אליהם בגין פגיעה בטבע העירוני, הועברו מיילים בעניין והועלו מספר אפשרויות למקומות חלופיים לגינה והתקיים סיור שבסופו נבחר גן אבנר.

קבענו להפגש בו ובתחילת המפגש כבר חיכו מספר שכנים הגרים בסמוך לגן אבנר והביעו את הסתייגותם הנחרצת. לא היה ברור כל כך מהן הטענות שלהם והם לא היו כל כך פתוחים לשיחה כלשהי בנושא. מה שכן הצלחתי להבין הוא שהם פגועים מהתנהלות העירייה מולם באופן כללי (ולאו דווקא בעניין הגינה) וכן החשש שלהם מהרעש שעשוי להיווצר כתוצאה מהפעילות בגינה. בסוף המפגש קבענו שתגובש רשימה של מקומות אפשריים להקמת הגינה והפעילים ינסו להעריך את התאמתם לשמש כגינה. לקראת המפגש הבא הוכנו רשימה של מקומות וכן קריטריונים לבחינה שבהכנתם השתתפו הפעילים וכן פעילי ההתארגנות למען פעילי גינות קהילה בישראל.

במפגש השני שהתקיים ביום ו' האחרון, הסתובבנו בשטחים שהועלו והערכנו אותם לפי הקריטריונים. נבחרו 3 השטחים המתאימים ביותר לפי סדר עדיפויות של גן אבנר (רחוק ככל האפשר מבתי התושבים וסמוך לרח' ברודצקי), השטח סביב הגן ברח' קרני, השטח המקורי שהוקצה לנו ע"י העירייה. כמו-כן סיכמנו כי ייתלו בשטחים שלטים המזמינים להצטרף לפעילות ולהתייחס לחלופות. בקרוב יועבר סדר העדיפויות שלנו לשטחים אל העירייה לטובת הקצאת שטח לפעילות.

בנימה אישית-מקומית, אני קצת מיואש מאנשי השכונה שמביעים את התנגדותם בלי להשאיר מקום לשיג ושיח. כנראה שפה NIMBY זה שם המשחק. איזה מזל לנו כפעילים, שיש גוף שאחראי לניהול השטחים הציבוריים שאמור להקצות את השטח שקוראים לו עיריית ת"א-יפו.

כנס "העתיד הולך ברגל" - שריינו מקומות...

תגובה לפוסט על דיור בר-השגה במגדלי אקירוב

פרופ' דניאל גת נוקט בלשון קצת צינית בפוסט שלו על דיור בהישג יד בבלוג "הרחובות שלנו" של עמותת מרחב. היו לי כמה דברים להגיד בנושא:

"דניאל, האם דיור בהישג יד הוא ביטוי מגונה? מדוע בערים אחרות בעולם ישנה מדיניות לקידום דיור בר-השגה כחלק מפרויקטי פיתוח שונים?

זה עניין של הצורך באיזון וגם של מדיניות רווחה מסויימת התומכת בזכות לדיור וקורת גג בעבור אנשים.

לדעתי, ת"א-יפו חייבת להתמודד עם השאלה של דיור בהישג יד במטרה לשמור על תפקוד העיר.

חלק ניכר מהמועסקים בת"א-יפו הם נותני שירותים. כעיר עולם (מדרגה בינונית) יש צורך של מנהיגי העיר להתמודד עם הצורך באספקת דיור בעבור מספקי השירותים. האם הפתרון הוא באמצעות דיור בפריפריה בעבור נותני השירותים והגדלת היוממות כתוצאה מכך?

בנוסף, חלק מייצרני התרבות הם דווקא הדור הצעיר יחסית, שעדיין לא התבסס כלכלית ואיננו יכול לעיתים להרשות לעצמו דיור בת"א-יפו מבלי לשעבד עצמו כלכלית. האם העיר מעוניינת להדיר את רגלי הסטודנטים והזוגות הצעירים? ירושלים מתמודדת עם שאלות אלו בדיוק בימים אלו.

וגם עולה באמת השאלה האם ניתן להוריד את מחירי הדיור בת"א-יפו באמצעות תהליכי התחדשות ופיתוח משמעותיים. האם ציפוף עירוני בכלל יכול לענות על הגדלת היצע הדיור ולהביא להורדת מחירים או שהפיתוח פירושו פגיעה בשטחים הפתוחים המועטים שנשארו בסביבות העיר?

ועוד שאלה, אולי באמת עדיף לחזק את הערים האחרות בראייה לאומית? כמה חבל שהיום עדיין קיימות אלטרנטיבות רבות לדיור צמוד קרקע זולל שטח בפריפריה שעדיין לא מצליחות דיו להביא לפיזור האוכלוסיה וליצירת יישובים שצפיפות המגורים בהן מייצרות מרחב כפרי/עירוני איכותי ויעיל מבחינת צריכת משאבים ואשר יכולים להתקיים לאורך זמן."

מי מפחד מבנייה לגובה? עמדת הארגונים!

בימים האחרונים פורסם העקרונות וההמלצות לתכנון בנייה גבוהה ומגדלים בת"א-יפו.

על המסמך המפורט עמלו החברה להגנת הטבע בת"א-יפו והסביבה, הפורום הירוק בת"א-יפו, אדם טבע ודין, אורבניקה - התעוררות עירונית (זה אנחנו!) ומרכז השל לחשיבה ומנהיגות סביבתית.

המסמך כולל סקירה של נושא הבנייה לגובה, התייחסות לנושא ההגדרה של בנייה גבוהה, ניתוח של "המצב הקיים" מבחינה תכנונית ובשטח עצמו, בחינה של החלופות המוצעות בתכנית המתאר לנושא וכן הצגה של עקרונות מנחים והמלצות לתכנון של בנייה גבוהה ומגדלים באופן כללי ובהתייחס לאזורי העיר השונים.

אתם בטח כבר מתים לקרוא... אז יאללה! הנה המסמך.

התייחסות למפגש שיתוף הציבור לצורך הערכת חלופות תכנון - מפגש צפון העיר

כזכור, לאחרונה השתתפתי במפגש הערכת חלופות התכנון לאזור עבר הירקון של העיר במסגרת תהליך שיתוף הציבור בתכנית המתאר לת"א-יפו, תכנית תא/5000.

המפגש נערך במרכז הפיס בשכונת רמת-אביב ג'. נכחו להערכתי כ- 25-30 משתתפים ובנוסף להם בעלי תפקיד שונים מהעירייה ומצוות התכנון. אני חושב שטוב שבעלי התפקיד משתתפים כי זה נותן להם להרגיש מיד ראשונה את "השטח", כלומר אותנו, בעלי הדעות השונים. בנוסף, זה מאפשר לשאול שאלות, לקבל תשובות אמיתיות, וגם לפעמים לתהות ביחד אחד עם השני.

לעניין התהליך. בתחילה באמת קיבלנו כמובטח סקירה קצרה של החלופות העירוניות השונות (חלופת מרכז העיר הראשי - חלופת המע"ר בשפת המתכננים ו"חלופת הרשת") והוסבר באופן כללי על ההבדלים העיקריים ביניהן. עם זאת, המפגש נערך בעיקר בקרב משתתפים שכבר לקחו חלק בתהליך ולכן שלב זה היה קצר כראוי.

לאחר מכן הוצגה מטרת המפגש שהיתה הערכה של חלופות התכנון והתחלקנו ל- 2 קבוצות שוות פחות או יותר. בכל קבוצה הציג בעל תפקיד מאגף תב"ע (תכנון בניין עיר) בעירייה מצוות צפון העיר את החלופות התכנוניות שהן עבדו עליהן.

כאן התחילה ההרגשה שלי של פספוס.

ראשית, לדעתי היתה בעיה באופן ההצגה של תכני התכנית - המשתתפים קיבלו סקירה מפורטת מדי, בצורה לא מאורגנת ועל תרשים (מפה) של ייעודי קרקע? צפיפויות? רגע... בעצם אף אחד לא הסביר על מה מסתכלים ומה פשר הצבעים... היינו צריכים ללמוד את החלופות במקום ומהר ולזכור מה נאמר לנו כמה דקות קודם כשהיינו בחלופה השנייה. המפות הראו התייחסות ברמת המגרש הבודד כך שלדעתי ההתייחסות המפורטת פגמה בראייה הכוללת שאמורה הייתה כל חלופה לייצג.

ראוי לציין כי המשלוח של תיאור החלופות אכן התבצע לפני ואיפשר למשתתפים (אם הם היו מקדישים את תשומת הלב הראויה) ללמוד את התכנית. עם זאת, המשלוח נעשה בסמוך מאוד למפגשים (3 ימים לפני כזכור לי למרות השאיפה שצויינה במסגרת ההזמנה להשתתפות לקבלת החומרים שבועיים מראש).

הדבר הבולט ביותר היה אי תיאור, או תיאור לוקה של "עקרונות החלופה". מה מציעה כל חלופה? מה ההבדלים בין החלופות? מה היתרונות של כל חלופה ומה החסרונות שלה? בנוסף, היתה חסרה התייחסות משווה בין ייעודי הקרקע השונים ועוצמות הבנייה הצפויות בין החלופות השונות - מסחר, מרחב ציבורי, מגורים, תעסוקה. הוסבר, אבל קצת ולא בצורה ממוקדת. התיאור התמקד בתיאור פרויקטים שונים צפויים כגון - גשר מקשר בין צפון מזרח העיר, מעל למרכז הירידים ואל צפון מערב העיר - אל תדאגו... להולכי רגל ואופניים, שימושי מסחריים בעיקר במוקד הזה וכדומה. כמו-כן, היתה חסרה נקודת המבט הכללית שתאפשר להבין האם ואיזו מן החלופות קשורות לחלופת המע"ר (סליחה על השימוש בקיצור - ראו לעיל) ואיזו לחלופת הרשת. כמו-כן, חסר היה תיאור הקשר בין החלופה לבין מה שקורה בשאר חלקי העיר וכיצד המרחב המצומצם מתייחס לשאר הפיתוח המוצע בעיר.

ביקורת נוספת נוגעת לתהליך ההערכה. חלק מהקריטיונים (כמו קידום דרום העיר) לא רלוונטיים בעבור ההערכה לאזור הספציפי. יותר נכון, הם רלוונטיים מאוד אך באופן סמוי. התבלבלתם? גם אני. אתייחס - אם הפיתוח שמוצע בצפון העיר הוא מצומצם יחסית לזה המוצע בדרום העיר אזי הדרום מתחזק. הסברתי את עצמי? אבל איך אני יודע מה מוצע בדרום ומתי?

בנוסף, לדעתי קיימת בעיה להתייחס להיבטים של מדיניות, אכיפה ותקינה שעשויים להתבטא רק בפרוגרמה (פירוט והרכב של ייעודי הקרקע השונים) ובהוראות התכנית שאין להן ביטוי במסגרת התשריט. כלומר הראו לנו את ייעודי הקרקע אבל לא מה שעומד מאחוריהם - כמה אחוזי בנייה? מהן ההתליות בשלבי הביצוע? מהי התקינה בנושאים שונים כמו בניה ירוקה לדוגמא? וכדומה. אילו היבטים קריטיים לצורך הערכה!

אתן דוגמא להשפעה של התזמון בלבד של הפיתוח המוצע בין חלקים שונים בעיר - אם מפתחים במשך זמן רב את דרום העיר ובתכנית נקבע כי רק אחרי פיתוח של 3/4 מהמוצע ניתן יהיה לפתח את המוצע בצפון - חיזקנו את הדרום באמצעות יצירת "וודאות תכנונית" בקרב היזמים שיודעים שכרגע מושקעת בו האנרגיה והכוונה היא להרים אותו.

התבקשנו "לבחור חלופה" על הטוב ועל הרע בה והקשרים בין מרכיבים שונים בתכנית הם לאו דווקא "בלתי-נתיקים". אולי אפשר היה להציג חלופות מבחינת מסחר, חלופות מבחינת מגורים, חלופות מבחינת תעסוקה וכו'.

לבסוף, הועלתה במהלך המפגש ביקורת על כך שהתבקשנו להעניק משקל לקריטריונים השונים של בין 1-5. הביקורת התייחסה לכך כי שיטה זו לא מאפשרת tradeoff, כלומר דירוג בין חשיבות הקריטריונים השונים. במקרה כזה אפשר לדרג הכל בחשיבות (משקל) דומה ואזי המשמעות היא שאין טעם לדירוג.

ייתכן ופשוט היה מפגש ספציפי ומאכזב מבחינתי. אני מכיר את המובילים את התהליך ובטוח בעניין הרב שיש להם בביצוע שיתוף אמיתי וטוב. הם באמת רוצים להבין מה עובר לתושבים בראש, מה הם רוצים, מה יעזור להם הכי הרבה. הם אנשי מקצוע מהמדרגה הראשונה כך שאני בטוח שיש גם תשובה מקצועית לביקורת שהעליתי בעניין קביעת המשקולות (אשמח להשכיל). מהמפגש למדתי עד כמה עשוי להיות מסובך להציג בצורה טובה חלופות תכנון שאכן יאפשרו בחירה על-בסיס ערכי וקריטריונים מוגדרים.

התהליך לדעתי של השיתוף שמתבצע בהכנת תכנית המתאר הוא מ-ד-ה-י-ם בסה"כ ואני רוצה לברך את המובילים אותו. אני רוצה לתמוך בצוותי התכנון העירוניים שקיבלו משימה ענקית ולא פשוטה על עצמם והם עומדים בה בכבוד. תכנית מתאר עירונית חדשה לעיר שתתייחס לנושאים שונים ורבים כמו הבניה לגובה, כמו תקינה סביבתית עדכנית, עם גמישות בתכנון ועם דגש על איכות חיים עירונית - היא בדיוק מה שנחוץ וטוב שאתם עובדים עליה! תודה ועל תתייאשו מהביקורת - יהונתן.

לגור על הרחוב - אפשרי וגם טוב!

פוסט שהעלה ערן בערסיטקטורה בשם לגור בקו - הבניין משך את תשומת ליבי. ריבוי התגובות מצביע על מחלוקת רצינית בעניין בינוי למגורים בקו 0 ברחובות עירוניים. רציתי להתייחס...

לדעתי, יש כאן ניסיון יפה להתמודד עם הבעיה הקיימת של חוסר ב"עירוניות" בעיר. בתים מנותקים ממפלס הרחוב שהוא עורק החיים של העיר.

אני חושב שיש המון בטענה של "פיתוח מגדיר רחוב" בקו 0. בהמשך להרצאה של נעמה מליס שפעם דיברה על חשיבותו העצומה של המרחב הסמי-ציבורי החצי פורמלי בין הרחוב לבין הכניסה לבנייני המגורים - דווקא בקו 1 או 2 :)

אני מסכים עם ההצעה המהותית של אליאב להוספת מסחר במפלס הרחוב בקומה הראשונה. המסחר הוא זה שמושך אנשים ומביא לאופי העירוני של הולכים ושבים. דבר זה ישפר גם את תחושת הביטחון ברחוב ועשויה להפחית את מפגעי הוונדליזם שנובעים מחוסר "פיקוח ציבורי" והיעדר "עיניים ברחוב". ברחוב משמעותי כמו משה דיין זה אפילו יותר מתבקש ומאפשר גם עירוב שימושים, שכמובן צריך לעשות בזהירות.

גם המעברים והקשר בין העורף לחזית הם חשובים ועל כך כבר כתבו רבים בהשראת ג'יין ג'ייקובס - למשל יודן ואליאב.

והערה אחרונה - נכון, לגור על הרחוב עשוי להיות לא נעים בעבור חלק מהכותבים פה. אבל, זה עשויי להיות מעניין עבור אחרים וזוהי גם אפשרות ליצירת יחידות דיור ברות-השגה שיהיו מיועדות, כן !מיועדות! לבעלי אמצעים מועטים יותר שמוכנים ואפילו מעוניינים בחיי הרחוב התוססים.

תגובה להתייחסות: תרגיל בהרס ובנייה

מצאתי לנכון לפרסם התייחסות מפורטת שלי לפוסט של יאיר בנושא תרגיל בהרס ובנייה בבלוג המעולה שלו - Planning Jerusalem.

והרי ההתייחסות:

לכבישים יש גם תועלות שבאופן נוח אתה מתעלם מהם. הם מאפשרים העברת סחורות ובכלל גם אנשים ממקום למקום. הם מייצרים גם תועלות כלכליות - אפשרות לעבודה ואספקת השירותים.
עם זאת, אני מסכים ותומך בעמדה שגורסת בקידום התח"צ וצמצום השימוש הנרחב בכבישים בעבור רכבים פרטיים. נת"צים, נת"צים ושוב נת"צים (ואם אפשר גם נתיב בעבור משאיות - כן כן, משאיות כבדות בדרך לירושלים!) על חשבון הרכב הפרטי.

ועוד הערה קטנה לגבי מרכז כלל והרעיון להרוס אותו ולבנות אותו מחדש - מהו המכפיל שיאפשר את ההריסה והבנייה מחדש? איזה גודל של מפלצת תתקבל שם? אני מניח שללא תכנון ועיצוב מדוקדק עד כל פרט אחרון, כל דבר שלא יבוא במקומו יחרוג מקנה המידה האנושי.

מהגרי עבודה והאתגר התל-אביבי

היום בלילה פורסמו ברחבי העיר כרזות שאולי כבר ראיתם בעיתונים. פוסטרים שבהם ילדים ממוצא "אחר", ילדים של מהגרי עבודה בתמונות פספורט שעליהם החותמת "Deported" (מגורש). הכרזות הן ככל הנראה חלק ממאבק על זכויות האזרח של מהגרי העבודה הללו - "העובדים הזרים".

בזמנו, במסגרת קורס מבוא בלימודים שלי שעסק בחברה בישראל, הזדמן לי לקרוא לסכם ולהציג את מאמרם של יצחק שנל ואלכסנדר מיכאל. מצורפת המצגת שהכנתי לצורך ההצגה לעיונכם:

מדיניות עירונית ומהגרי עבודה

View more documents from Jonathan Heyman.

בקצרה,

• המאמר מציג את הסיבות להגירת העבודה בעולם החדש ואת הביטוי לתופעה מבחינת הערים בדגש על ישראל ותל-אביב.
• המחקר גם בדק את המדיניות בנושא הגירת עבודה במספר ערים אירופאיות בהן יש ריכוז גבוה של אוכלוסיות מהגרים ו/או מיעוטים אתניים וכן ניסה לסקור ולאפיין את המדיניות של עיריית ת"א-יפו בנושא.
• המחקר מסווג את המדיניות העירונית בנושא הגירת עבודה ל- 5 קבוצות עיקריות:
  

1. היעדר מדיניות
2. מדיניות של "עובדים זרים" - בהם מתעלמים מהם כמרכיב קבוע בנוף האנושי העירוני ומצפים מהם לעזוב לאחר זמן מה
3. מדיניות הטמעה - שבה מצופה מהעובדים הזרים להשתלב בתרבות הדומיננטית והיא פועלת להטמעת תרבות זו בקרבם
   
4. מדיניות פלורליסטית - שבה המדיניות העירונית מכוונת לאפשר מגוון של ביטויי תרבות, קבלת ולפעמים עידוד הבלטת השוני והייחודיות
5. מדיניות בין-תרבותית - שבה המדיניות העירונית מכוונת ליצור מכנה משותף תוך כיבוד השונות, יצירת גאווה עירונית ולכידות חברתית ובאמצעות בחינה מחודשת של הזהות העצמית של הקהילה המקומית ושל מהגרי העבודה כאחד.
   

• המאמר גם מתייחס ל- 4 תחומי מדיניות שמפורטים במצגת - התחום המינהלי-פוליטי, התחום הכלכלי-חברתי, התחום התרבותי-דתי והתחום המרחבי.

לפי המאמר מסתמן כי בישראל עד כאמצע שנות ה- 90 ניתן לסווג את הגישה של המדיניות העירונית בת"א-יפו כ"היעדר מדיניות" שלאחריה בסוף שנות ה-90 אומצה מדיניות של "עובדים זרים" וכאשר רק בסמוך לעת כתיבת המאמר (2002) ישנם ניצנים של הכרה בתופעה כתופעה קבועה הדורשת הגדרת מדיניות ברורה ומכוונת ובהתייחסות אל קהילת מהגרי העבודה כמנוף ופוטנציאל לשיקום עירוני וחברתי.

תופעת המחאה כנגד גירוש העובדים הזרים היא כתוצאה לדעתי ממדיניות הממשלה בנושא אשר מאפשרת את כניסתם ואשר איננה מתמודדת עם תופעת הגירת העבודה ברמה הלאומית כאפשרות למציאות קיימת. המדיניות הממשלתית אכן מעמידה את המדיניות העירונית בקונפליקט - מצד אחד המדינה לא מכירה בנוכחות קבועה, אך מצד שני הנוכחות היא כזו ויש להתייחס אליה בניהול העירוני היום-יומי ובהשלכות של המצאותן של תרבויות נוספות בעיר.

היום אנו עדים למצב הקשה של מהגרי העבודה, ילדיהם, את האזרחים שקשרו את עתידם עם עתיד המהגרים ואת המהגרים שקשרו את עתידם עם המדינה הזו כהחלטה. אני מאחל עתיד טוב לכולנו.

המחיר של "פיתוח שנשפך מהאוזניים" - פוסט תגובה

פוסט זה נכתב כתגובה לפוסט של דניאל danezeq - "תל-אביב עיר לשימור":

רציתי להתייחס להיבט אחר של פיתוח - "המחיר של פיתוח אגרסיבי, בפתאומיות ובקנה מידה בלתי אנושי". אין ספק שתכנון איכותי עשוי לשפר את איכות החיים במקום כלשהו. בחלק גדול מהפיתוח ה"מתווסף", ה"טלאי על טלאי" הוא עושה סדר, מאפשר לסדר תשתיות, מקטין את "זמן השדרוג" שכולל לרוב עבודות שמשמעותן רעש, עומסי תחבורה, ואבק הנגרמים מסגירת חלקים מהרחוב לצורך החלפת התשתיות (לרוב התת-קרקעיות) וכן מאפשר את שיפור המרחב הציבורי שהוא המשמעותי בעבור משתמשי הערים.

אבל, פיתוח בהיקפים גדולים מביא לשינויים גדולים ופתאומיים. הטבע האנושי בחלק מהמקרים הוא לשנוא שינוי ולפחד ממנו. כמובן שמדובר בתרבות ויש שינויים ממקום למקום, מחברה לחברה ומתקופה לתקופה. מחיקת מרקמים (פיזיים וחברתיים כאחד - ואפשר גם כלכליים וסביבתיים מסויימים) והחלפתם במרקמים אחרים עשויה להיות קשה (כדאי לקרוא גם לגבי ההשלכות של התחדשות עירונית בוויקיפדיה - זה ממצה! וגם כתבתה של אסתי זנדברג בנושא מעניינת מאוד). תושב "כרם התימנים/שכונת שפירא/וכו'" עשוי להתנגד מסיבות שונות - ובעיקר - כי לא מספיק רע לו. אבל, הוא גם עשוי לרצות את השינוי בדיוק כפי שאתה מציע.

השינויים העירוניים כרוכים לרוב בהגדלת זכויות בנייה ובמתן "סוכריית תמריצים" לבעלי הקרקעות. אז, אם מדובר בבעל נכס - הוא עשוי להיות מאוד מעוניין בתוספת הערך לנכס שלו. לעומת זאת, אם מדובר בדייר בשכירות או בבעל נכס שאין לו משאבים שיאפשרו את הפיתוח - הם עשויים לרצות בשינוי קצת פחות. אם הם רוצים להשאר בשכונה, וקשורים אליה גם ברמה הריגשית, אז הם עשויים אפילו להרגיש "נדחקים החוצה". העלאת ערך הנכסים "על הנייר" לפעמים גורמת לזה בעיקר במקומות מבוקשים כמו האזורים במרכז הארץ. לפעמים גם היא לא מצליחה להביא לשינוי המבוקש. (פוסט מעניין של ערן - בנוגע להטיות של תהליכי פינוי בינוי והפגיעה דווקא בשכבות הנמוכות ובפריפריה)

והנה דוגמא לאיך שמוכרים לנו התחדשות עירונית - הפעם בבת-ים:

בכל אופן, הדבר שאהבתי ביותר בפוסט שלך הוא ההצעה לבחון דברים מנקודת המבט ההפוכה - "אילו מרחבים לדעתכם אפשר לשנות או שצריכים התערבות משמעותית?". בראייה עלל עירונית זו השאלה שצריך לשאול. ברמה המקומית - צריך לבדוק אם התנאים בשלים לכך - אחד התנאים הוא מוכנות התושבים עצמם. לפעמים - הם פשוט לא מוכנים לשינוי.

שיתוף ציבור בנושא מתחם דפנה-ארלוזורוב - ת"א-יפו

מצורף קטע מתוך פרוטוקול הועדה המקומית לתכנון ובניה מה- 9.8.09 לעיונכם. לדעתי מדובר במתחם חשוב בכניסה מרכזית לעיר ולכן העניין שמצאתי בו ובדיון בו.
ההערות והסברים שלי באדום. כמו-כן, הטקסט נערך בכדי להקל על הקריאה וההבנה ובכדי להמנע מחזרות מיותרות בעיניי. אשמח להארות והערות כמובן.

מטרת הדיון: אישור עקרונות תכנית התחדשות עירונית למתחם דפנה - ארלוזורוב

מסלול התב"ע: תכנית בסמכות ועדה מחוזית (כלומר לא דנים באישור של התכנית עדיין כי זה לא בסמכות הועדה אך כן מקבלים החלטות מסויימות)

מיקום: רח' ארלוזרוב, רח' דפנה, דרך נמיר. (הקו הכחול הוא גבול שטח התכנית)

כתובת: ארלוזרוב 190-200, דפנה 12-40, דרך נמיר 1-31

גוש/חלקה:

גוש	גוש חלקי	חלקה	חלקי חלקה
6110		219-239

שטח קרקע: כ-80 דונם.

מתכנן: י.א. ישר אדריכלים.

יזם: עירית תל אביב

בעלות: מדינה

מצב השטח בפועל: מה קיים היום בשטח

במתחם קיימות 460 יח"ד ב-21 מבנים שבנויים בתצורה טורית (רכבת) והינם בני שלוש קומות מעל קומת קרקע חלקית.

המבנים ניבנו בשנות ה-50 כאשר מיעוטם שופץ באופן בסיסי ומרביתם במצב כללי ירוד. מצב התשתיות בכי רע וכן לא קיים פתרון מיגון הולם וגם לא פתרונות לנגישות וחניה ההולמים את תנאי החיים היום. השיפוצים שבוצעו בחלק מהדירות נראים על פני חזיתות המבנים, צנרת גלויה, בליטות וכו'.

מצב תכנוני קיים: מה מותר לעשות

יעוד קיים: בהתאם לתוכניות החלות על המתחם, (G, 626, 1015, 2604, 648, 1369, מ', ע'1, ג) יעוד הקרקע הינו למגורים, דרכים, שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ושב"צ (שטח בנוי ציבורי) (ראה טבלת יעודי קרקע להלן).

יעוד בתוכנית
	דונם	%
מגורים	45.7	57.03
מבני ציבור	6.2	7.73
שטח ציבורי פתוח	8.32	24.83
דרכים	19.9	10.38
סה"כ	80.12	100

זכויות הבניה לפי תוכניות הנ"ל ( תכנית G, מ' ג' ) הינן 32% לקומה, בשלש קומות מעל קומת קרקע חלקית, ותוספת של 23 מ"ר לחדרי יציאה לגג. סה"כ 46,768 מ"ר.

זכויות בניה לבניני ציבור לפי תוכנית מפורטת 2604 - "בניני ציבור בתחומי תוכנית G" - סה"כ 11,308 מ"ר.

מצב תכנוני מוצע: מה מתכוונים לעשות

מוצע פיתוח והתחדשות מתחם דפנה – ארלזורוב –נמיר ותוספת יחידות דיור חדשות, שטחי ציבור ודרכים, כל זאת באמצעות התחדשות עירונית במתכונת של "פינוי ובינוי", תוך ראיה תכנונית כוללת, מותאמת ומתחשבת בסביבה הקיימת והעתידית תוך שיתוף הציבור התושבים בעלי הנכסים במתחם הפועלים לקידום היוזמה.

1. חלופות בינוי קצת מבלבל אבל מדובר על שני אזורים שונים בשטח התכנית, שטח הפונה בחזית לארלוזורוב ושטח הפונה בחזית לנמיר

הבינוי הפונה לרח' ארלוזורוב מציג 2 חלופות עקרוניות :

א. בינוי מלווה רחוב (המושג בינוי מלווה רחוב איננו ברור דיו לטעמי) בגובה של 5-6 קומות המשלב שטח פתוח ומבנה גבוה ויחודי בצומת ארלוזרוב נמיר. בינוי מוגבה במקצת מזה הקיים כיום אך דומה זה לזה.

ב. בינוי מלווה רחוב יחד עם בינוי לגובה המשלבים שטח פתוח ומבנה גבוה ויחודי בצומת ארלוזרוב נמיר. מגדל בצומת

הבינוי לאורך דרך נמיר מציג שתי חלופות בינוי עקרוניות:

א. בינוי המשלב בניה לגובה עם בניה נמוכה יחסית 3-4 קומות היוצרת דופן לרחוב דפנה תוך כדי הרחבת וטיפול בשטח הפתוח לאורך רחוב דפנה.

ב. בינוי הכולל בניה לגובה בקצב המלווה (המונח קצב מלווה איננו ברור דיו) את דרך נמיר כדוגמת הקצב הקיים ללא בניה נמוכה. יצירת רצף של שטחים פתוחים מפינת הנרייטה סולד לאורך רחב דפנה ועד רחוב ארלוזורוב. פיתוח שטחים פתוחים

הבינוי ישלב בניה נמוכה יחסית בשני מרקמים האחד לאורך רח' דפנה של 3-4 קומות ולאורך רח' ארלוזרוב 5-10 קומות ומגדלי דירות בני 30-45 קומות.

בכלל המתחם תהיה הבניה המגדלית בגובה של עד כ- 30 קומות ובצמתים המרכזיים ישולב בינוי מגדלי יחודי המאפשר שימושים כגון: משרדים, מסחר, מלונאות ומגורים. הפרוט יקבע בהמשך.

תמהיל המבנים יאפשר מגוון של דירות בגדלים שונים הפונות לקהלי יעד מגוונים.

תשמר ואף תורחב השדרה הירוקה המלווה את רח' דפנה ובמקביל יחוזק מערך שטחי הצבור הקיימים, הפתוחים והבנויים ויתווספו שטחים נוספים.

התכנון נשען על הסמיכות הקרובה לתחנות הרכבת הקלה ורכבת ישראל (תכנון מוטה תחבורה ציבורית) ומערכת הדרכים הראשיות הקימות תוך שינויים והרחבות נקודתיות כמתבקש מתוספת נפחי הבניה. הפסקה הזו מסבירה הרבה אך אינה ברורה לאור החלופות שהוצגו

2. התאמה למדיניות עירונית (שימושים, אחוזים, צפיפות, נפחים, השתלבות בסביבה)

האזור סמוך לתחום המע"ר המטרופוליני ונתמך במדיניות ציפוף והתחדשות מרקמים קיימים כחלק ממדיניות התכנון הארצית, המחוזית והמקומית. הפרוייקט שבנדון תואם לרוח מדיניות התכנון הקיימת בסביבה המשלבת בניה מגדלית לצד בניה מרקמית תוך פיתוח שטחי ציבור וזאת במקביל ובסמיכות לפרוייקטים עתירי זכויות בזרוע הצפונית של המע"ר, מתחם 2000 , קרן הקריה וכו'.

מדיניות תכנון זאת באה לידי ביטוי בתכנית האסטרטגית של העיר בפרק הדן במערך המרחבי – כאשר האזור מאופיין כ"אזור לפיתוח בהתאמה לסביבה". יחודיות מיקומו של הפרוייקט מהווה פוטנציאל תכנוני להתחדשות האזור תוך התאמתו למתחמים הסובבים.

3. תחבורה, תנועה, תשתיות

נערכה בדיקה מקדמית עם אגף התנועה במסגרתה הועלו הדרישות והצרכים להסדרי תנועה העשויים לנבוע מהפרוייקט בניהם הרחבת רח' ארלוזרוב, הרחבת דרך נמיר בחלקה והסדרת צומת הנרייטה סולד. כמוכן נושאים של הסדרת חניות, כניסות לפרוייקט וכו'.

השינויים הנדרשים במערך התנועה יבואו לידי ביטוי במסגרת התכנון הכולל המתחשב גם בבינוי, בשימושי הקרקע ובצורך בהפרשות קרקע לצרכי ציבור נוספים. תכנון התנועה והיקפי הפרוייקט יתחשבו במיקומו של המתחם ובהתחשב בסמיכותו למרכז תחבורתי מרכזי.

עם התקדמות תהליך התכנון יבחנו ההתאמות הנדרשות באופן מפורט.

4. התייחסות לסביבה:

המתחם מצוי בלב איזור המקודם תכנונית ברמות שונות. תוכנית תל אביב 2000, דרך פתח תקווה, הזרוע צפונית של המע"ר, קרן הקרייה, המרכז הרפואי איכילוב ועוד, ולפיכך יותאם קו הרקיע לאזור הקיים והפיתוח המתהווה.

תחום הפרוייקט נקבע בהתייחס לכלל החלקות והמבנים במתחם הכוללים 21 מבנים, על מנת לאפשר ראיה כוללת ורחבה של הצרכים השונים ולאפשר את הפרשת שטחי הצבור הנדרשים הנובעים מהפרוייקט תוך התמקדות בחטיבת קרקע הומוגנית מבחינת בינוי, רמת תשתיות ואופי הבעלויות.

5. איכות סביבה: מטרדים, סקר אקלימי וכו'

הנושאים הסביבתיים יקבלו ביטוי בהמשך תהליך התכנון ובהתאם לצרכים שיתפתחו.

7. משימות פיתוח בסביבת הפרויקט

במסגרת הפרוייקט ידרש שיפור מערך הדרכים הסמוכות, הקמה ופיתוח שטחי הציבור הקיימים והחדשים – הפתוחים והבנויים . יבחן במפורט עם התקדמות התהליך.

טבלת השוואה נתונים ראשוניים:

נתונים		מצב קיים	מצב מוצע
סה"כ זכויות בניה	יח"ד	460	1380
מגורים	מ"ר	כ- 35,580	154,560
גובה	קומות	3 מעל קומת קרקע	3-40 קומות
	מטר
צפיפות		10 יח"ד לדונם נטו	30 יח"ד לדונם
מקומות חניה			בהתאם לתקן למגורים נוכח הקרבה למערכות הסעת המונים קיימות ומתוכננות, יש לדעתי לשקול הפחתה מעמידה בתקן בכדי לקדם שימוש בהן

זמן ביצוע: משך הכרזה 6 שנים.

חו"ד הצוות:

כללי:

צוות התכנון בשיתוף עם היחידה לתכנון אסטרטגי בסיועה של חברת וקסמן גוברין – (חברה מנהלת מטעם משרד הבינוי והשיכון) מקדמים את המתחם להכרזה במסגרת הועדה הבינמשרדית במשרד הבינוי והשיכון כמתחם להתחדשות עירונית – פינוי בינוי.

במתחם מתקיימת פעילות תושבים ויזמים עניפה, אשר מעוניינים בקידום היוזמה להתחדשות עירונית.

צוות התכנון רואה במתחם פוטנציאל תכנוני רב ליישום תהליכי התחדשות עירונית וזאת לאור מיקומו של המתחם בסמיכות למערכת צירי התנועה הראשית , המרכז התחבורתי הקיים והעתידי, התפתחות המתחמים הסמוכים הזרוע הצפונית של המע"ר, מתחם 2000, קרן הקריה, המרכז הרפואי איכילוב וכו'.

פוטנציאל תכנוני זה מאפשר את נפחי הבניה המוצעים תוך איזון בין ההיבטים האורבניים והכלכלים.

ריבוי היוזמות במתחם הן של תושבים והן של יזמים פרטיים הביא למסקנה שנדרשת יוזמה והובלה עירונית לגיבוש תכנית כוללת למתחם אשר תתווה את מתחמי הבינוי, נפחי הבניה, הפרשות הקרקע לצרכי ציבור ומערכת הדרכים הנדרשת, על מנת לגבש פרוגרמה תכנונית ודאית וזמינה, תב"ע, ליישום ע"י התקשרות בין הדיירים ויזמים הפרטיים.

דיון בתכנית שיתוף הציבור

מטרת הדיון:

1. אישור הוועדה המקומית לפרסום לפי סעיף 77 לתכנית מתחם דפנה. (סע' 77 לחוק התכנון והבניה מאפשר לפרסם הודעה על הכנת תכנית וקובע כיצד יש לעשות זאת. הודעה זו קובעת מצד אחד את האפשרות לקבוע תנאים ומגבלות על הוצאת היתרים לבנייה או לשימוש בקרקע ועל חלוקה מחדש של הקרקע - באם נקבעו, ומצד שני מפצה את את בעלי הקרקע שזכויותיהם מוגבלות. תוקף המגבלות - המועד המוקדם מבין אישור/דחיית התכנית, ביטול על-ידי מוסד התכנון שקבע אותם - ועדה מקומית, 3 שנים. אפשר להאריך את התנאים לעוד 3 שנים במקרים מיוחדים ויש צורך לנמק את ההחלטה ולאחר מכן להאריך שוב באישור של שר הפנים)

2. קביעת תנאים להיתר בניה לפי סעיף 78. (התנאים לצורך מתן היתרי בניה. אפשר לערור על ההחלטה לועדת הערר במקרה זה או למועצה הארצית - באם מדובר בתנאים שנקבעים על-ידי הועדה המחוזית. סע' 79 קשור אף הוא וקובע ששר האוצר יכול לדחות או לפטור את בעלי הנכסים מתשלום מיסי קרקע עבור הקרקע הנדונה וכן מאפשר לרשות המקומית לפטור או לדחות כל מס חובה - כגון ארנונה, בהתייחס לתקופה בה חלות המגבלות ובמידה התואמת את השלכות המגבלות)

3. אישור עקרונות שיתוף הציבור בהכנת התכנית.

רקע:

בתאריך 2.12.09 הוכרז מתחם דפנה כ"מתחם לפינוי בינוי" במסגרת הוועדה להתחדשות עירונית של משרד השיכון.

נוהלי מתחמים מוכרזים במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית מחייבים בין היתר הליך שיתוף ציבור תושבי המתחם ובעלי זכויות הבניה. הנוהל מחייב עריכת 3 כנסים הכוללים פעולות הסברה ועידכון.

תכנית מתחם דפנה מקודמת ע"י עיריית תל אביב יפו לאור מיקומו, היקף שטחו וייחודו של המתחם במרחב העירוני, ונמצאה בהתאם לכך ראויה להליך שיתוף ציבור מורחב, עפ"י עקרונות ההליך שאושר ע"י וועדת המשנה לתכנון ובניה בישיבתה מס' 08-0012ב' מיום 19.3.08 מהטעמים הבאים:

1. התכנית מקודמת ע"י עיריית תל אביב יפו.

2. התכנית ממוקמת בחטיבת קרקע בשטח של 80 ד' המשנה את פני הסביבה באופן משמעותי מבחינת אופי הבינוי, היצע יח"ד.

3. התכנית כוללת בעלי נכס רבים (470 יח"ד), אשר עתידים לאכלס חלק מיח"ד במתחם, וראוי לשלבם בסוגיות תכנון שונות בהיותם תושבי המתחם.

מטרות תכנית שיתוף הציבור:

1. יידוע ועידכון שוטף של בעלי נכסים ותושבים במתחם בנושאים שוטפים.

2. שיתוף בעלי עניין בסוגיות תכנוניות במתחם.

3. יצירת שיח בין בעלי העניין למקדמי התכנית במטרה להביא בחשבון בתהליך התכנון את מירב הגורמים המושפעים.

בעלי העניין:

א. שותפים -בעלי נכסים וזכויות במתחם כולל יזמים בעלי חוזים חתומים ע"י תושבי המתחם, עיריית תל אביב-יפו.

ב. גובלים מיידיים - דיירים בשכירות תושבי המתחם, גובלים מיידיים בשימושי מגורים,(שיכון הקצינים, מבנה סולד/ארלוזורוב), שימושי משרדים ותעסוקה-בית הדר דפנה, דפנה 10.

ג. סובב קרוב – שימושי מגורים ותעסוקה הסמוכים למתחם: ביה"ח איכילוב, תושבי רחוב ארלוזורוב.

ד. מינהלת רובע בני דן.

ה. ארגונים סביבתיים.

בעלי העניין ישותפו על ידי הקמת מסגרות בהן יהיו נציגויות לקבוצות שונות במספר הירארכיות. בעלי הזכויות יאורגנו במסגרת "נציגות מתחם דפנה" שתפקידו ייצוג התושבים בפני גורמי התכנון, העברת מידע לנציגי המתחמים, סיוע בהערכות והתארגנות. נציגות זו יחד עם בעלי עניין נוספים יאורגנו במסגרת "פורום מתחם דפנה" שתפקידו להוות מסגרת להדברות ולהחלפת דעות בין נציגי הקבוצות המרכיבות את "בעלי הענין" בתכנון המתחם.

נושאים שייעלו לדיון במסגרת התהליך:

1. תכנית הבינוי: בחירה בין חלופות בינוי שונות-בניה מגדלית, בניה משולבת עם בינוי מרקמי, העמדה.

2. מיקום ואפיון השטחים הפתוחים.

3. שימושים בשטח לבנייני ציבור.

4. תמהיל הדירות.

שלבי השיתוף המרכזיים:

שלב האכרזה	מפגשים עם בעלי הדירות במתחם, דיווחים שוטפים, בחירת נציגויות. לא מפורט כיצד ואיך ייבחרו הנציגים, מיהם בעלי העניין ברמה הרובעית ומטעם ארגוני הסביבה. כמו-כן, לא מפורט מפתח לייצוג. פרסום לפי סעיף 77-78
הכנת מסמכי התכנית	מפגשים עם "נציגות מתחם דפנה" במטרה לגבש היבטים תכנוניים הנוגעים בעיקר לתמהיל הדירות ולהיבטים הנוגעים למתחם – פנימה. מיהם הנציגים שיבטיחו דיור בר השגה מעבר אולי לארגונים הירוקים ואולי אולי לנציגי הרובע? מיהם הנציגים של הציבור הרחב שלא מרוויח כלכלית מהפרויקט? כיצד יתועדו המפגשים וכיצד יסוכמו לצורך הצגתם בסוף התהליך?
	הקמת "פורום מתחם דפנה" במטרה לגבש היבטים תכנוניים הנוגעים בעיקר לשטחים הפתוחים והיבטים הנוגעים לקשר שבין המתחם לסביבתו.
	לאחר הקמת "פורום מתחם דפנה" ותחילת פעולתו, מוצע לערוך כנס ציבורי ראשון פתוח לציבור. מהם מטרות כנס זה? האם מדובר ביידוע בלבד, על איסוף מידע נוסף או על קבלת החלטות בפורום רחב יותר מהנציגות הנבחרת?
דיון להפקדת התכנית	סיכום המפגשים יוצג לוועדה המקומית בעת הדיון בהפקדת התכנית.
	לאחר גיבוש התוכנית ולפני הפקדתה בפועל, מוצע לערוך כנס ציבורי שני פתוח לציבור. מהי מטרת הכנס? לאור כך שהתכנית לקראת הפקדה, כנראה מדובר ביידוע על פרטי התכנית הסופית שתופקד. בשלב זה חשוב לדעתי לדרוש את הצגתם של תוצרי השיתוף - מה השתנה מהתכנית הראשונית ומה גובש באמצעות תהליך השיתוף.
הפקדת התכנית עד לאישורה למתן תוקף	פרסום הודעה על הפקדת התכנית לפי סעיף 89 לחוק יישלחו הודעות לבעלי העניין ששותפו בתהליך. זהו סעיף חשוב שמראה כי ללוקחים חלק בתהליך השיתוף יש חלק גם בהמשך תהליך התכנון. חשוב לעדכן את המשתתפים בהמשך ההתפתחות התכנונית ובהחלטות הועדה המחוזית לאשר/לשנות או לדחות את התכנית.

יודגש כי הליך שיתוף הציבור אינו גורע מסמכות מוסדות התכנון המוסכמים בקבלת החלטותיהם התכנוניות. עם זאת עמדות בעלי העניין השונים יובאו בחשבון בהכנת התכנית ובמקרים בהם לא תתקבל עמדת בעל עניין כלשהו, יוצגו הנימוקים לכך.

חו"ד הצוות הצוות המקצועי בעירייה לצורך הדיון

1. מומלץ לפרסם הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק.

2. מומלץ לקבוע תנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78 כלהלן: עד להפקדת תכנית מתחם דפנה

ולתקופה של עד שנתיים מיום קבלת החלטה זו, לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה לתוספות בניה

במתחם.

3. מומלץ לאשר את תכנית שיתוף הציבור כאמור לעיל.

4. מסקנות תהליך שיתוף הציבור יוצגו לוועדה לעת הדיון בהפקדת התכנית.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.

בישיבתה מספר 09-0018ב' מיום 09/08/2009 (החלטה מספר 7) דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

מהלך הדיון:

גילה גינסברג הציגה את הליך הסטטוטורי, האכרזה של משרד השיכון על המתחם כמתחם לבינוי בינוי ומטרת הדיון- אישור תכ' שיתוף ציבור, אישור תכ' עפ"י סעיף 77/78.

גלי דולב הציגה את הליך שיתוף ציבור המוצע. לדעתי פרטים אלו מעניינים את הציבור הרחב ועיקרם אמור להיות מוצג במסגרת פרוטוקול הדיון.

שאלות של חברי הועדה:

מה הם עקרונות התכנון שאושרו בועדה לפני כשנה וחצי ומה נדרש היום מהועדה לאשר.

מבקשים לבחון את כל התכנון מחדש, היות והמבנים היום במצבם יכולים לשמש לדיור בר השגה, למרות שמבחינת המיקום מתאים לפרויקט מגדלים. לעמדתם התכ' לא ברת מימוש. בשל קרבת הפרויקט לשכונת שיכון הקצינים יהיו התנגדויות רבות לתכנית.

ביקשו להציג את התכ' התנועתית ובעיקר את הכניסות ויציאות לפרויקט.

רחל גלעד ולנר – שיתוף ציבור ברמה עירונית ולא רק של תושבי המתחם והסביבה הקרובה. רלוונטי לדעתי במידה והמתחם חשוב ברמה העירונית - במקרה זה היות ומדובר בצירי כניסה עיקריים למטרופולין (ארלוזורוב ונמיר) והיות והמתחם מהווה חלק מ"שער כניסה" לעיר, יש חשיבות בהיבט זה לבדוק כיצד תושבי העיר רוצים לאפיין תדמיתית את העיר

מיטל להבי – בעד התכנית של שיתוף ציבור ומבקשת להגדיל את שטחי הציבור בתכנית.

מה"ע (מהנדס העיר) – נוהל שיתוף ציבור אושר בועדה המקומית ובהתאם לנוהל שנקבע מוצע לועדה הליך שיתוף הציבור בתכנית זו. לא דנים בתכנית אלא רק בהליך שיתוף ציבור.

מיטל להבי השתתפה במהלך הדיון אך לא השתתפה בהחלטה.

הועדה מחליטה: החלטת הועדה בדיון

1. לאשר את הליך שיתוף הציבור המוצע.
2. לאשר לפרסום הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק ופרסום תנאים לפי סעיף 78 כלהלן: עד להפקדת תכנית מתחם דפנה ולתקופה של עד שנתיים מיום קבלת החלטה זו, לא ניתן יהיה לממש תוספות בניה עפ"י תמ"א 38 (תוכנית ארצית שמאפשרת תוספת זכויות בניה מצד אחד ומצד שני מחייבת חיזוק של המבנים בפני רעידות אדמה). ניתן יהיה לאשר היתרי שיפוץ, סגירת/פתיחת מרפסות וכן חדרי יציאה לגג.

פאר ויסנר התנגד להחלטה.

מיטל להבי לא השתתפה בהחלטה.

משתתפים: דורון ספיר, פאר ויסנר, ארנון גלעדי, רחל גלעד-ולנר.